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私募投资房地产:什么是房地产私募基金?

在国内市场,受欢迎的投资标的莫过于楼市了。房地产投资疯狂的时候,各地炒房团可谓是轮流刷屏。而私募投资作为近年来的高净值人士的投资新宠,有越来越多的人开始关注起房地产私募基金。私募投资房产可以吗?什么是房地产私募基金?私募投资房地产收益高吗?下面,我们就来讲讲私募投资房地产的相关问题。

私募投资房地产

*先要回答各位投资者的是,私募投资房地产当然是可以的,而且还很受欢迎。国内房地产基金在短短几年内从百亿级别的规模蹿升至千亿级别以上,量级已难以让人忽视;另一方面则在于当前房地产市场流动性环境变化,所对应的房地产金融模式创新对于行业层面的影响将更为深远。我们一直认为房地产私募基金才是金融与地产结合大领域,也是市场已不能忽略的重要力量,这股力量也许将重构中国地产格局,也许是未来中国房地产市场的重要组成部分。

什么是房地产私募基金?

不少投资者都很想知道什么是房地产私募基金,其实私募房地产投资基金是房地产投资基金的一个种类,与公募房地产投资基金的苛刻准入条件、高透明度、严监管、高运营费用不同,私募房地产投资基金主要是指通过非公开方式,面向少数个人或机构投资者募集资金而设立,以房地产为投资对象的投资基金。

1)房地产私募基金可分为哪些类别?

根据投资风险的高低,私募房地产基金传统上被分为四类:核心型(Core),核心增益型(Core plus),增值型(Value added)及机会型(Opportunistic)。由于投资标的的差异,4种基金投资回报率各有不同,其中核心型主要投资于繁华地段的物业例如办公楼、商业用房、工业用房、住宅等,风险相对分散,所以回报相对较低,约7-9%;核心增益型投资的地产类别与核心型相似,但其中部分地产可能需要改进或增值,回报约为9-12%,增值型投资于需要经营改善、翻修、再造的地产项目,风险回报相对更高,达12-16%,而机会型私募房地产基金投资于需要重整的、无管理的、闲置的、新开发、或待改造的地产项目,并且关注新兴市场的地产开发机会,追求高风险高回报,一般大于16%。

根据投资方式的不同,私募房地产基金可分为:债权投资、股权投资以及夹层基金投资。股权投资除了关心投资对象的目前资产状况,更加在意投资对象的发展前景和资产增值;而债权投资更加关注投资对象抵押资产的价值;夹层融资则是两者的结合,是风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。 

2)房地产私募基金有哪些相对优势? 

**,所有权和控制力。与在公开市场上投资上市房企或基金不同,私募房地产基金直接拥有所投房地产的股权,而这种所有权使投资人能够控制资产管理活动,更好的实现其投资策略以及投资目标。并且通过专业的管理团队,消除个体在投资房地产时所面对的信息不对称。 

第二,价值创造+利益重组。私募房地产基金管理人通过再包装,在运营层面为房地产项目创造价值,例如房产翻修、财务整顿、资产增值等,终再以高于买入价数倍的价格出售。同时也可以将不同的房地产项目组合或者按比例分拆出售、融资或租赁,分拆后的每一块资产可能比原先价值更高,这也是地产基金高风险收益配比原因所在。 

第三,贷款优惠。由于房地产项目通常具有可期和稳定的现金流,私募房地产基金比杠杆收购等其它私募股权投资类别更容易获得优惠的贷款利息,降低了融资成本。以凯德资本为例,其不到2%的融资成本要比国际主流开发商普遍低近1个百分点。 

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